Démarche pour Entreprise

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Démarche pour Entreprise, Mairie de Mésanger
Démarche pour Entreprise, Mairie de Mésanger

Fiche pratique

Changement ou ajout d'activité dans un bail commercial

Vérifié le 14 juin 2022 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère chargé de la justice

L'activité exercée dans un local commercial doit correspondre à celle indiquée dans le bail commercial. Toutefois, si le locataire souhaite ajouter une activité ou changer d'activité, il doit obtenir l'accord du bailleur (ou propriétaire) et suivre la procédure de déspécialisation partielle ou plénière. En ne respectant pas cette procédure, le locataire risque le refus de renouvellement du bail commercial ou la résiliation du bail commercial.

Le locataire peut ajouter à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires en respectant une procédure de déspécialisation partielle.

Notion d'activité connexe ou complémentaire

Elle correspond à la mise en place d'une activité qui complète l'activité déjà exercée. Il n'existe pas de définition légale du caractère connexe ou complémentaire d'une activité.

Les juges apprécient le caractère connexe ou complémentaire de l'activité envisagée par le locataire en fonction de chaque cas.

Est considéré comme connexe l'activité qui a un rapport étroit avec l'activité déjà exercée. Par exemple, la vente de plats cuisinés est considérée comme connexe à l'activité principale de vente de charcuterie.

L'activité complémentaire est celle qui est nécessaires à un meilleur exercice de l'activité principale. Par exemple, vente de produits alimentaires dans une station- service.

Le propriétaire peut refuser l'ajout d'une activité uniquement dans le cas où la nouvelle activité n'est pas connexe ou complémentaire à celle indiquée lors de la conclusion du bail.

 Attention :

Le locataire peut, sans passer par une procédure de déspécialisation, ajouter une activité non prévue au contrat de bail dès lors qu'elle correspond à une a ctivité incluse. L'activité incluse se rattache à la réalisation d'une activité et à son évolution compte tenu des goûts et des attentes de la clientèle. Par exemple, vente de quiches, croque-monsieur et pizza est une activité incluse de l'activité de boulangerie- pâtisserie. La vente de matériel de jardinage s'inscrit dans l'évolution des usages de l'activité de bricolage.

Procédure de déspécialisation partielle

Avant tout changement d'activité, le locataire doit faire connaître au propriétaire son intentions d'ajouter une activité.

Le locataire fait cette démarche par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Le propriétaire a 2 mois pour contester le projet du locataire. L'absence de réponse du propriétaire vaut acceptation du projet.

Le propriétaire peut refuser le changement d'activité uniquement dans le cas où la nouvelle activité n'est pas connexe ou complémentaire à celle indiquée lors de la conclusion du bail.

En cas de refus du bailleur, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire.

Le juge a un large pouvoir d'appréciation pour autoriser le locataire à exercer l'activité ou pour rejeter sa demande.

En cours de procédure, le locataire peut toujours renoncer à sa demande de déspécialisation. Il peut le faire à tout moment et jusqu'à l'expiration d'un délai de 15 jours à partir de la date à laquelle la décision est devenue définitive. Il doit dans ce cas le notifier au bailleur par acte de commissaire de justice et supporter tous les frais d'instance.

Incidence sur le loyer

Aucune augmentation immédiate du loyer n'est prévue.

Lors de la prochaine révision triennale du loyer qui suit la notification d'extension d'activité, le propriétaire peut tenir compte des activités commerciales adjointes pour fixer le prix du loyer.

Ces activités doivent avoir entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués.

Le locataire peut être autorisé à exercer dans les locaux loués 1 ou plusieurs activités différentes de celles prévues dans le bail commercial. Pour effectuer cette démarche, il doit remplir certaines conditions et obtenir l'autorisation du bailleur (ou propriétaire).

Conditions nécessaires pour obtenir une déspécialisation totale ou plénière

L'exercice d'une activité différente de celle prévue dans le contrat de bail peut être envisagée si les 2 conditions suivantes sont réunies :

  • Évolution de la conjoncture économique (par exemple, rentabilité insuffisante ) et nécessité de l'organisation rationnelle de la distribution (par exemple, intérêt à créer une autre activité par rapport aux commerces existants et aux besoins de la clientèle)
  • Compatibilité de l'activité avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble (ne pas entraîner de nuisances pour le voisinage par exemple).

Le locataire doit obligatoirement demander l'autorisation préalable du propriétaire par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) ou par lettre recommandée avec AR.

Si des créanciers ont un privilège inscrit sur le fonds de commerce du locataire, le locataire doit également les avertir par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR de ce changement d'activité.

Le bailleur a 3 mois pour répondre par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR. L'absence de réponse vaut acceptation.

Le bailleur doit également informer dans le mois ses autres locataires envers qui il s'est engagé à ne pas avoir une activité identique à celle qui va être exercée. Ils ont 1 mois pour faire connaître au locataire leur avis sur le changement. L'absence de réponse vaut acceptation.

Tous ces avertissements de changement d'activité doivent être faits par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice.

Le bailleur peut s'opposer au changement d'activité dans les cas suivants :

  • Motif grave et légitime (par exemple, nouvelle activité incompatible avec la nature de l'immeuble)
  • Engagement de non-concurrence pris par le propriétaire vis à vis d'autres locataires
  • Exercice du droit reprise par le propriétaire (en cas de reconstruction de l'immeuble existant ou de surélévation de l'immeuble ou de travaux de rénovation urbaine)

Indemnité et incidence sur le loyer

Le changement d'activité peut entraîner le paiement d'une indemnité dite de « déspécialisation » au bailleur pour compenser un préjudice dont il peut justifier l'existence. Par exemple, il peut s'agir d'un préjudice liée à la diminution des loyers des autres locataires en raison des troubles de jouissance occasionnés par la nouvelle activité, à l'accroissement des charges, etc.

Le bailleur ayant accepté la déspécialisation peut aussi, en contrepartie de l'avantage procuré, réclamer une majoration du loyer sans attendre la révision triennale.

 Attention :

en cas de changement d'utilisation du local professionnel, le propriétaire doit effectuer une déclaration pour une révision de sa valeur locative auprès des services des impôts.

En cas de départ à la retraite (ou d'admission à une pension d'invalidité), le locataire peut céder son bail pour une activité différente de celle exercée . Pour réaliser cette cession, le locataire doit être :

  • Associé unique d'une EURL ou
  • Gérant majoritaire depuis au moins 2 ans d'une SARL, lorsque celle-ci est titulaire du bail.

La nouvelle activité doit être compatible avec la destination, les caractéristiques et la situation de l'immeuble.

Le locataire doit informer son bailleur et ses créanciers par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) de la nature de la future activité et du prix de la cession.

Le bailleur peut :

  • Accepter le changement,
  • Racheter le bail dans un délai de 2 mois,
  • Saisir le tribunal judiciaire dans un délai de 2 mois pour refus de changement.